Während deutschlandweit die Immobilienpreise fallen, zeigt sich der Markt in Potsdam vergleichsweise wenig berührt. Wie aus einer Marktanalyse des Berliner Forschungsinstituts Empirica hervorgeht, ist Potsdam bei den Preisen für neue Eigentumswohnungen sogar in die Top 5 der deutschen Städte aufgestiegen. „In der Top 10 bleiben die ersten vier Städte unverändert. Düsseldorf und Potsdam tauschen die Plätze“, heißt es in der Auswertung des Preisrankings für das dritte Quartal 2023. Die Berliner Forscher werten dafür Immobilieninserate aus. Die Analyse basiere auf mehr als zwei Millionen Inseraten aus mehr als 100 Anzeigenquellen. Die Angaben beziehen sich auf Wohnungen von 60 bis 80 Quadratmetern, bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf 100 bis 150 Quadratmeter mit höherwertiger Ausstattung – entsprechend sind die Preise höher. Verglichen wurden alle 401 deutschen Kreise, kreisfreien Städte und Stadtstaaten. Bei Eigentumswohnungen weist Empirica nun einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4931 Euro aus. Für Eigentumswohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut wurden, werden in Potsdam durchschnittlich sogar 7.148 Euro verlangt. Vor einem Jahr meldete Empirica noch 5.263 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt für Eigentumswohnungen in Potsdam. Das entspricht einem Rückgang um 6,3 Prozent. Allerdings ist der Wert immer noch 72 Euro höher als im Jahr 2021.
Bei Mieten in Neubauten unter den Top-10-Städten
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der Quadratmeterpreis in Potsdam den Angaben zufolge bei 4.575 Euro. Ein Jahr zuvor waren es noch 5.605 Euro.Der Einbruch innerhalb von zwölf Monaten betrug mehr als 18 Prozent.So schnell wie es zuvor aufwärts ging, ging es in dieser Kategorie auch wieder abwärts. Die starken Schwankungen könnten aber auch damit zusammenhängen, dass es hier insgesamt weniger Angebot gibt und diese Kategorie, anders als Eigentumswohnungen, kaum wächst.
Auch bei den Mieten ging es zuletzt weiter aufwärts. Für Potsdam hat Empirica eine durchschnittliche Angebotsmiete von 12,33 Euro je Quadratmeter kalt errechnet. Bundesweit entspricht das Rang 22. Vor einem Jahr waren es noch 11,85 Euro – eine Steigerung um vier Prozent. Bei Neubauten sind es sogar 14,89 Euro pro Quadratmeter. Damit landet Potsdam auch in dieser Kategorie unter den zehn teuersten Städten in Deutschland. Viele Jahre lang kannten Preise auf dem Potsdamer Immobilienmarkt nur eine Richtung: nach oben. Der Höhepunkt war im vergangenen Jahr offenbar überschritten. Seitdem ist das Bild uneinheitlich. Während die Preise in der Neuvermietung weiter steigen, zeigt sich bei den Eigentumswohnungen eine Stabilisierung auf hohem Niveau und starke Schwankungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Bundesweit wirkt sich mehr und mehr die Zinswende auf das Geschehen aus. Die gestiegenen Finanzierungskosten dürften die Nachfrage bei den Käufern bremsen, vor allem wenn es sich nicht um selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Empirica geht von einem Korrekturbedarf von etwa einem Viertel bis einem Drittel aus. „Erst dann wäre selbstgenutztes Wohneigentum wieder erschwinglich und gegenüber dem Mieten vorteilhaft.“
In Potsdam scheint sich damit die Entwicklung aus dem Vorjahr fortzusetzen. Wie berichtet hatte der Grundstücksmarktbericht für das vergangenen Jahr einen um elf Prozent gesunkenen Umsatz bei moderat steigenden Preisen ergeben. Die bundesweite Abkühlung auf dem Markt trifft in Potsdam auf besondere Bedingungen: Schon seit Jahren sinkt die Zahl der Transaktionen, es kommen weniger Wohnungen und Häuser auf den Markt und dementsprechend werden auch weniger verkauft. Auch Bauland ist kaum noch vorhanden. Die Zahl der Baugenehmigungen war zuletzt niedrig. Gleichzeitig herrscht Zuzugsdruck.
erschienen im Tagesspiegel PNN am 03.11.2023 von Marco Zschieck
